תמונת מצב משפטית-סטטוטורית

על פי הערכת אגף המחקר במשרד ראש הממשלה, ניתן לתכנן בנייה חוקית בכ-30% בלבד משטחי C. בפועל, פחות מ-10% משטחי C נכללים כיום תחת תב"עות של ההתיישבות היהודית ושל מחנות צה"ל, והשטח הבנוי של ההתיישבות היהודית מהווה כ-2.5% בלבד מכלל השטח.

ואולם, בשל הגדרות מרחיבות של שטחי שיפוט ובחישוב קרקעות שנתפסו בצווי אלוף או קרקעות פרטיות, נראה שיותר מ-60% משטחי C אינם זמינים לתכנון עבור הפלסטינים. בד בבד, בשיטה בה מוגבל התכנון להרחבת הבניה היהודית, לא ניתן לקדם בנייה בשטח זה גם עבור האוכלוסייה היהודית. לפי חוקרי משרד רוה"מ, "הדבר הופך למעשה את החלקים המשמעותיים מהקרקע בשטח C לאבן שאין לה הופכין.

בעניינים האזרחיים ובכלל זה ענייני תכנון, רישום, הקצאת קרקעות, אכיפה אזרחית וכו', פועלת מדינת ישראל בשטח C כאילו היה נתון לתפיסה לוחמתית. כלומר: שטח שנתפס ומוחזק לצרכי מלחמה בלבד, ואינו חלק מהמדינה. עם זאת, המחוייבויות אותן נטלה המדינה על עצמה במסגרת זו מוגדרות, לפי הגישה הישראלית, כוולונטריות. שכן לפי ההגדרה הישראלית, שטחי C הינם "שטחים שנויים במחלוקת" שלישראל זכות תביעת בעלות עדיפה לגביהם. כלומר: שטחים שהמדינה כן רואה אותם כחלק ממנה. החלטת ישראל להרחיב וולנטרית את תוקפה של אמנת ז'נבה הרביעית ופסיקה ישראלית עיקבית המעלה על נס את סוגיית הזכויות הקנייניות גם על שטח C הפכו את העיסוק הטכנו-משפטי בסטטוס רישום מקרקעין לסוגייה פוליטית ובינ"ל נפיצה, זאת מתוקף ההבנה כי סוגיות שליטה ריבונית ייקבעו במידה רבה על סמך זיהוי בעלות חוקית על הקרקע.

בהינתן המצב הזה, הרי שכל החלטה מקומית, מקצועית או משפטית, נגזרת בראש ובראשונה מתוך השקפת עולם פוליטית של כל הגורמים העוסקים בה. שכן אי אפשר לקבל שום החלטה משפטית מבלי להביא בחשבון את השאלה למי שייך השטח ומהו עתידו.

לפי ממצאי אגף המחקר במשרד ראש הממשלה, רק 15% מכלל שטח C הוא שטח מוסדר. הדבר נובע מכך שבשטחי C שורר מצב אי וודאות סביב שאלות רבות הנוגעות לבעלות על הקרקע. כך למשל, במקרים רבים לא ברורים גבולות החלקות וזיהוי בעליהם החוקיים.

רישום הקרקעות ביו"ש מתועד בכמה מרשמים (קדסטרים) שונים: העות'מאני, המנדטורי-בריטי, הירדני ואף הישראלי ולאחרונה גם פלסטיני (בלתי חוקי). רוב המרשמים האלה חלקיים, מקצתם חופפים ואף סותרים. רישומים אלו התבססו על מערכות חוקיות שונות, נסמכו על מדידות ומפות לא תואמות, חלקן לא מפורטות ולא מדויקות וננקטו בהן שיטות רישום לא אחידות. החל משנת 1969, שנתיים לאחר שחרור שטחי יו"ש, הפסיקה ישראל הלכה למעשה את מלאכת יצירת קדסטר סדור.

רמת אי הוודאות בסוגיות קנייניות שונות גוברת לנוכח היעדר שקיפות העסקאות הנעשות בשטח, וקושי לגשת ולעיין במסמכי הרכישה. התנהלות זו היא תוצאה של החוקים הגזענים של ישויות ערביות שונות, שנחקקו במטרה למנוע מיהודים לרכוש קרקעות ביו"ש. החוק הירדני, למשל, קובע עונש מוות בעוון מכירת קרקעות למי שאינו "מהגזע הערבי"; חוק זה הורחב על ידי הרש"פ, לכדי איסור מכירת קרקעות ביו"ש גם לערבים ישראלים, מחשש שהם משמשים כ'מתווכים' לרוכשים האמיתיים היהודים. בנוסף, נכון לציין כי לגבי חלק מהקרקעות מתנהלים דיונים ממושכים בערכאות משפטיות. לנוכח כל אלו יש קושי לזהות במדויק את המאפיינים הסטטוטוריים של הקרקעות בשטח C.

מדינת ישראל הנהיגה בשטחי C שיטה המחלקת את השטח לסוגי הבעלות הבאים:

1. אדמות מדינה: כשליש מהאדמות בשטחי C (1,200 קמ"ר). מדובר בקרקעות שנרשמו במקור במרשם המקרקעין כרכוש ממשלתי בתקופת המנדט הבריטי או על שמה של הממלכה הירדנית והוכרזו לאחר 1967 כאדמות בבעלות המדינה וכן קרקעות נוספות (בדרך כלל מתוך אדמות סקר) שהמדינה הכריזה עליהן כרכוש מדינה.
2. אדמות סקר, 710 קמ"ר, כ-20% מכלל האדמות. אלו קרקעות שיש ספק בדבר הזכויות בהן. על כן נדרשת המדינה לבצע בשטח זה הליכי סקר, שנועדו לבחון את האפשרות להכריז עליהן כאדמות מדינה. לפי העמדה המשפטית של המדינה, הממונה על הרכוש הממשלתי תובע בעלות על אדמות סקר, ואולם תהליך זה טרם הסתיים. ישנם כ-100 קמ"ר של שטחים שכבר נסקרו אך טרם הוכרזו כאדמות מדינה.
3. אדמות שנתפסו לצורך צבאי, 1,000 קמ"ר. אדמות פרטיות שנתפסו בצו אלוף לצרכים צבאיים הכרחיים ודחופים. התפיסה אינה משנה את הבעלות בקרקע אלא מפקיעה באופן זמני את זכות השימוש בה עד שיעבור הצורך הביטחוני ההכרחי והדחוף.
4. אדמות בבעלות פרטית, ערבית או יהודית. היקפי שטח זה נתונים כאמור במחלוקת פוליטית ומשפטית, שכן ברוב המקרים רישומן בטאבו על שם הבעלים לא סודר. בחלק מהמקרים ההכרה נעשתה על ידי בתי משפט בישראל. באשר לבעלות יהודית, זו נאמדת בהיקף של 2-3 אחוזים, כ-123 קמ"ר שנרכשו עוד לפני הקמת המדינה. באשר לבעלות ערבית, אין נתון מדויק אך לפי אגף המחקר במשרד ראש הממשלה, מרביתם שטחים פנויים וחלקם הגדול שטחים שמעולם לא הוכשרו לשימוש חקלאי (רק חלקן הקטן היה מצוי ככל הנראה בבעלות פרטית).